El alquiler de pabellones ofrece una rentabilidad del 7%, por encima de la vivienda o garajes
La rentabilidad de las naves industriales en Gipuzkoa vive un gran momento. Incluso por encima de la que aporta la vivienda o las plazas de garaje, dos de las inversiones más seguras y tradicionales en Gipuzkoa. Según los datos de Areizaga Inmobiliaria, a los que ha tenido acceso DV, el retorno financiero de estos inmuebles comerciales –que sirve a las empresas para almacenar sus materiales o productos generados, como su maquinaria– alcanza hasta el 7% en nuestro territorio. Cabe recordar que esta rentabilidad resulta del cociente entre el precio de compra de la propiedad y las ganancias por el alquiler en un año.
¿Pero cuáles son las causas que explican este fenómeno? Fundamentalmente una: el ‘boom’ del comercio online, que ha elevado la demanda de estos pabellones. Y es que la transformación sufrida en la economía en la última década, con especial énfasis en los dos años de la pandemia, ha hecho que el sector productivo haya reducido su presencia. Por contra, la actividad económica ha ganado enteros en el almacenamiento y distribución de productos importados. Además hay que unir el fenómeno de la venta por internet, que ya no solo cuenta con Amazon como principal actor, sino que muchísimos otros comercios tradicionales se están adaptando al comercio online. Así, la demanda de naves logísticas que puedan almacenar y ser nudos de distribución de estas mercancías está en pleno auge en todo el país. También en Gipuzkoa, con gran potencial debido a su posición geográfica, tan cerca de la muga.
La cifra
- 13.200 euros puede costar el alquiler mensual de una nave de 2.200 m2 en Andoain.
Para que se hagan a la idea, Madrid y Barcelona son las dos ciudades comercialmente más pujantes, las que más movimiento generan en ventas, pero la rentabilidad de sus naves industriales no llega a ese 7% de Gipuzkoa, sino que sobrepasa ligeramente el 5% de media, según las mismas fuentes consultadas.
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Mikel Madinabeitia
Por poner en contexto el beneficio de las naves industriales en comparación con otro tipo de operaciones inversoras, cabe subrayar que la rentabilidad que se obtiene en comprar una vivienda y ponerla en alquiler en San Sebastián es de media del 3,7%, prácticamente la mitad. Otros productos financieros como los depósitos bancarios, las Letras del Tesoro o las plazas de garaje ofrecen ganancias del 3,8, 3 y 3,6%, respectivamente.
Comparativa
Madrid y Barcelona son las ciudades más pujantes, pero su rentabilidad se halla por debajo con una media de poco más del 5%
¿Pero seguirán las naves siendo igual de rentables en el futuro inmediato? Desde Areizaga avisan que «se han incrementado las rentas de alquiler. Y como esos inmuebles tienen más demanda en alquiler, los inversores saben que son activos seguros y los precios de compraventa se incrementan. Al tener precios de adquisición altos, baja la rentabilidad». Con todo, ya ven que aún bajando está bastante por encima de la que ofrecen otras inversiones más clásicas.
¿Y cuál es el precio medio de venta y de alquiler de estos pabellones en nuestro territorio? El de venta oscila entre «los 700 y 1.000 euros el m2, con el ratio alto para los de nueva construcción», según Areizaga, que cifra en más de 8 millones de euros la venta ‘top’ de 2023 en nuestro territorio. ¿Dónde? «En la frontera con Francia, que es donde más demanda de operadores logísticos e industriales hay debido a que es el nexo de unión por carretera», detallan.
Ventajas
Rentabilidad, ingresos pasivos, activo tangible y contratos de larga duración que permiten pronosticar las ganancias
En cuanto al alquiler, la ubicación es uno de los factores clave. No es lo mismo estar en Andoain o Elgoibar, donde el metro cuadrado vale entre 5 y 6 euros, o en Irun u Oiartzun, cuyo precio varía de 6,5 a 7 euros. En los polígonos de estas dos localidades «apenas hay oferta disponible», según revela la inmobiliaria donostiarra.
Ventajas y desventajas
Una vez explicadas las cifras, ¿qué ventajas y desventajas presenta una operación de estas características? ¿Son para todo el mundo, también para los pequeños inversores? Entre las primeras están la ya mencionada rentabilidad, unos ingresos pasivos –ganancias constantes con unos costes relativamente bajos–, ser un activo tangible –se puede tocar y sentir, lo que añade diversificación a la cartera de inversiones– y contratos de larga duración –se pueden pronosticar ingresos mejor que con otro tipo de inmueble–.
Desventajas
Alto capital de entrada, gastos anuales como el IBI, el mantenimiento y el seguro, y el futuro de la zona, que es decisivo
En cuanto a los principales riesgos para invertir en naves industriales destacan el alto capital necesario –más fácil para fondos de inversión o empresas con mucha liquidez–, los gastos anuales –IBI, gastos de mantenimiento, seguros…– o el futuro de la zona –si está en declive, la rentabilidad menguará–.
La demanda de parking de caravanas, también en auge
La demanda de naves industriales en Gipuzkoa también está en auge en el ámbito de las autocaravanas, cuyo uso aumenta en nuestro territorio. Tanto es así que ante la dificultad de estacionar los vehículos en la calle por falta de espacio o debido a los actos vandálicos que se producen de vez en cuando, muchos guipuzcoanos optan por buscar un parking privado por cuestiones de seguridad. Uno de ellos se sitúa en el centro comercial Txingudi y se llama Jaizubia. Allí tienen una superficie de «2.100 m2 con disponibilidad para 48 plazas, de las cuales hay cuatro libres actualmente. Los precios son de 150 euros para un mes, 108,90 si lo dejas entre dos y cinco meses, y 90,75 euros para un periodo de entre seis meses y un año, con el IVA incluido en los tres casos», precisan desde la compañía irundarra. En el polígono industrial Igarategi, en Urnieta, está Barne, que atesora un parking para las autocaravanas de 300 m2. En este caso, el parking también es descubierto y la mensualidad cuesta 60 euros, IVA incluido. Disponen de 15 plazas, aunque actualmente está lleno. «Tenemos lista de espera», señalan.
DIARIO VASCO